Ešte na konci minulého roka to vyzeralo nádejne. Predpokladalo sa, že sa úrokové sadzby stabilizujú na komfortnej úrovni, avšak realita ukázala, že predpovede nemusia vždy platiť. Dnes sa domáci trh hypoték nachádza v situácii, ktorú ovplyvňujú dva faktory - globálny a domáci.

Reakcia ECB na inflačné tlaky

Geopolitické napätie na Blízkom východe a pretrvávajúci tlak na zvyšovanie inflácie prinútili Európsku centrálnu banku (ECB) konať. Rok potom, čo naposledy upravovala úrokové sadzby smerom nadol, pristúpila na júnovom zasadnutí k zvýšeniu základných úrokových sadzieb o 0,25 %. Čo je však dôležitejšie, vyslala jasný signál, že ak sa situácia neupokojí a inflácia bude rásť, môžeme byť v priebehu roka svedkami ďalšieho zvyšovania sadzieb.

Plánované zmeny NBS pri LTV od 1. 1. 2027

Do hry na domácom trhu vstupuje aj Národná banka Slovenska, ktorá v závere júna ukončila pripomienkové konanie k návrhu opatrenia, ktorým zavádza rozdielne limity pre ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie, takzvané LTV (Loan to Value), pre rôznych dlžníkov. Cieľom tohto opatrenia je reagovať na rastúci podiel financovania investičných nehnuteľností prostredníctvom úverov na bývanie a zároveň pomôcť mladým klientom pri financovaní ich prvého bývania.

Hoci opatrenia začnú platiť až od 1. januára 2027, výrazne ovplyvnia to, ako budeme o hypotékach uvažovať. Zmeny sa dotknú troch skupín:

• Mladí do 35 rokov (prvé bývanie): Budú môcť získať LTV až do garantovanej hranice 90 % bez potreby schválenia výnimky zo strany banky. Ak klient nemá nasporených 20 % z ceny nehnuteľnosti, výrazne mu to uľahčí cestu k prvému bývaniu.
• Investori (3. a ďalšia nehnuteľnosť): Tu sa podmienky pritvrdia. Maximálne LTV klesne z 80 % na 70 % bez akejkoľvek možnej výnimky. Pri kúpe investičného bytu tak bude potrebné investovať viac peňazí z vlastných zdrojov.
• Ostatní klienti (nad 35 rokov, resp. druhé bývanie): Pre nich zostáva v platnosti štandardný limit do 80 %. NBS však plánuje znížiť objem výnimiek z aktuálnych 20 % nových úverov len na 5 %.

Aká je teda odpoveď na otázku, či požiadať o hypotéku alebo vyčkávať?

Univerzálny recept neexistuje, na odpoveď je potrebné komplexné posúdenie situácie. Ak niekto vyčkáva a očakáva pokles úrokových sadzieb, môže premeškať vhodnú nehnuteľnosť a o pár mesiacov navyše čeliť ešte prísnejším podmienkam, či už zo strany NBS, alebo z pohľadu vývoja úrokových sadzieb.

Naopak, unáhlené investičné nákupy pod tlakom tiež nemusia dopadnúť dobre. Mladým klientom do 35 rokov by sa oplatilo s kúpou prvého bývania počkať, aj v ich prípade však môže byť hrozbou zvyšovanie úrokových sadzieb a ďalší rast cien nehnuteľností. Ten môže okrem iného nastať, ak predávajúci budú chcieť pripravované zmeny NBS využiť vo svoj prospech.

Vždy je potrebné zohľadniť reálne potreby klienta, jeho finančné zázemie a aktuálny stav trhu. Financie sa nerobia podľa novinových titulkov, ale podľa individuálnej situácie.

Práve v takýchto nepredvídateľných časoch je pre klienta kľúčové mať po boku partnera, ktorý disponuje všetkými podstatnými informáciami. Ďalšie informácie nájdete aj vo vstupe nášho kolegu Adriána Luterána vo vysielaní TA3.