17. 06. 2026
NBS plánuje zmeniť pravidlá hypoték. Ako to ovplyvní klientov?
NBS pripravuje nové pravidlá financovania nehnuteľností. Mladí budú kupovať ľahšie, investori za prísnejších podmienok.
NBS pripravuje nové pravidlá financovania nehnuteľností. Mladí budú kupovať ľahšie, investori za prísnejších podmienok.
Dostupnosť bývania na Slovensku patrí medzi dlhodobo diskutované témy. Ceny nehnuteľností neustále rastú a aj pracujúci s priemerným príjmom majú stále väčší problém nasporiť potrebných 20 % vlastných zdrojov na získanie hypotéky.
Práve preto pripravuje Národná banka Slovenska (NBS) zmeny v pravidlách poskytovania hypoték. Nové opatrenie má na jednej strane pomôcť mladým ľuďom pri kúpe prvého bývania, na druhej strane obmedziť financovanie investičných nákupov nehnuteľností. Podľa údajov NBS existujú desaťtisíce nehnuteľností, v ktorých nikto nebýva. V Košiciach tento podiel dosahuje vyše 15 %, v Bratislave takmer 11 %. Práve nákupy investorov sú jedným z dôvodov, prečo chce NBS obmedziť hypotéky na investičné byty a zaviesť rozdielne limity pre jednotlivé skupiny dlžníkov.
Tento návrh sa týka rezidenčných nehnuteľností, teda domov, bytov a ďalších nehnuteľností, ktoré môžu byť využité na bývanie. Nespadajú sem pozemky ani rozostavané nehnuteľnosti, ktorých výstavba sa ide financovať.
LTV (Loan to Value) vyjadruje pomer medzi hodnotou nehnuteľnosti a výškou úveru na bývanie. Napríklad pri nehnuteľnosti s hodnotou 100 000 € a LTV 80 % bude maximálna výška úveru, ktorú klientovi banka poskytne, 80 000 €. Zvyšnú časť kúpnej ceny klient musí uhradiť z vlastných zdrojov.
NBS navrhuje rozdeliť dlžníkov do troch skupín a nastaviť im rozdielnu maximálnu výšku LTV.
Najväčšou pozitívnou zmenou pre týchto klientov bude možnosť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti bez potreby žiadať banku o výnimku. Klientom tak bude postačovať 10 % vlastných zdrojov.
Pre túto skupinu klientov sa nič zásadné meniť nebude. Ak je klient starší ako 35 rokov a zároveň nekupuje tretiu či ďalšiu nehnuteľnosť, bude pre neho naďalej platiť štandardný limit LTV 80 %. Vyššia hodnota LTV následne spadá pod poskytnutie výnimky NBS zo strany banky.
Pre túto skupinu plánuje NBS sprísniť podmienky financovania a znížiť maximálne povolené LTV na 70 %. Investor tak bude musieť disponovať vyšším objemom vlastných zdrojov. Cieľom NBS je obmedziť špekulatívne nákupy a zvýhodniť domácnosti, ktoré riešia vlastné bývanie.
V súčasnosti môžu banky poskytnúť 20 % hypoték nad štandardný limit LTV. Väčšina týchto výnimiek pritom smerovala práve k mladým klientom.
Keďže tí budú mať po novom možnosť financovať prvé bývanie do 90 % automaticky, NBS navrhuje znížiť rozsah výnimiek pre ostatných klientov na približne 5 % všetkých nových úverov.
Pre klientov nad 35 rokov tak bude získanie hypotéky s LTV nad 80 % výrazne menej dostupné ako dnes. Zároveň klienti, ktorí budú kupovať tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, výnimku využiť nemôžu.
Navrhované opatrenia môžu mierne zlepšiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí, keďže práve nedostatok vlastných zdrojov býva jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bývania. Samotná zmena LTV však pravdepodobne nevyrieši problém dostupnosti bývania úplne. Významnú úlohu totiž zohrávajú aj ďalšie aspekty, ako nedostatok novej výstavby, zdĺhavé povoľovacie procesy a rast cien stavebných prác. Ak budú zmeny schválené, platiť by mali od 1. januára 2027.
Ak budú zmeny schválené, platiť by mali od 1. januára 2027. Zatiaľ ide o návrh NBS, ktorý ešte prechádza pripomienkovým a schvaľovacím procesom. Finálne znenie sa môže zmeniť.
Áno, pokiaľ máte menej ako 35 rokov a ide o Vašu prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, nový návrh Vám umožňuje financovať až 90 % hodnoty bytu bez potreby bankovej výnimky. Stačí mať k dispozícii 10 % vlastných zdrojov.
Na vás sa bude vzťahovať štandardný limit 80 % LTV. Výhodné podmienky pre mladých sú vekovo ohraničené — platia len pre klientov do 35 rokov kupujúcich prvé bývanie. Výnimku nad 80 % LTV môžete skúsiť získať cez banku, no ich objem sa výrazne zúži — z dnešných cca 20 % na cca 5 % nových úverov.
Pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti bude maximálne LTV 70 %. To znamená, že pri byte za 200 000 € potrebujete mať z vlastných zdrojov minimálne 60 000 €. Navyše, na túto skupinu klientov sa nebude vzťahovať žiadna výnimka — 70 % LTV je absolútny strop.
Nie. Sprísnené LTV 70 % sa vzťahuje len na tretiu a každú ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Pri kúpe druhej nehnuteľnosti platí štandardný limit 80 % LTV — rovnako ako dnes.
Nie. Návrh NBS výslovne vylučuje možnosť výnimky pre klientov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. LTV 70 % je pre túto skupinu pevný strop bez akýchkoľvek výnimiek.
Banka si to bude overovať v katastri nehnuteľností. Za vlastníctvo sa považuje aj spoluvlastnícky podiel, ak je vyšší ako 50 %.
Objem výnimiek, ktoré môžu banky poskytnúť nad štandardný LTV limit, sa zníži z dnešných cca 20 % na asi 5 % nových úverov. Pre klientov nad 35 rokov to prakticky znamená, že hypotéka s LTV nad 80 % bude výrazne ťažšie dostupná ako dnes.
Nie. Nové pravidlá sa budú týkať len nových hypoték poskytnutých po dátume účinnosti zmien (1. 1. 2027). Existujúce hypotéky zostávajú nedotknuté — ich podmienky sa novou reguláciou nezmenia.
Zatiaľ nie. Ide o návrh NBS, ktorý ešte musí prejsť schvaľovacím procesom. Detaily a konečné znenie sa môžu zmeniť. Odporúčame sledovať aktuálne informácie alebo sa poradiť s finančným sprostredkovateľom.
