Mohli by ste nám priblížiť princíp fungovania realitného fondu?

Pri realitnom fonde fungujú rovnaké princípy a pravidlá ako pri iných podielových fondoch. Fond vyzbiera od množstva investorov kapitál, za ktorý nakúpi aktíva. V tomto prípade ide o nehnuteľnosti. Tieto nehnuteľnosti sú zároveň prenajímané. Ide o menšie či väčšie projekty a snahou fondu je držať tieto nehnuteľnosti dlhodobo. Výnosy fondu tak plynú z príjmov z nájmu a pri predaji z nárastu trhovej ceny.

Kde na škále rizikovosti podielových fondov sa nachádzajú tie realitné?

V tomto sú realitné fondy od bežných fondov odlišné. Na rizikovej škále majú hodnoty od 2 do 6. Toto číslo znázorňuje rozkolísanosť ceny fondu. Inak povedané, ukazuje, ako veľmi sa doteraz menila výkonnosť fondu. Čím je toto číslo nižšie, tým je vývoj ceny fondu pokojnejší. Súvisí to však aj s aktívami, do ktorých fond investuje. Ak realitný fond investuje do firiem, ktorých podnikanie súvisí s realitným trhom, priemerná volatilita za päť rokov, čo je to číslo, je vyššia. Ak sú v majetku nehnuteľnosti, cena fondu závisí aj od metódy ich oceňovania.

Aké sú najvýznamnejšie faktory ovplyvňujúce výnos realitného fondu?

V prvom a vlastne aj jedinom rade je to atraktivita nehnuteľnosti. Ak je dobrá lokalita, v ktorej sa nachádza, nemá núdzu o kupcov ani podnájomníkov. A počet záujemcov má vplyv na cenu.

Podľa akých kritérií možno porovnávať dva realitné fondy?

Rizikový stupeň napovie, či fond investuje do akcií alebo priamo do realitných projektov. Nevidím problém ani v porovnaní historických výnosov, keďže ide o porovnateľné fondy. Výška minimálnej investície hovorí o dostupnosti fondu. Investora by mali zaujímať aj poplatky spojené s investíciou.

Aký dopad mala alebo ešte bude mať korona na výsledky realitných fondov?

Dosah sa ukáže počas nasledujúcich mesiacov. Fakt je, že mnohé prevádzky boli zatvorené, podnájomníci mali možnosť využiť zníženie nájmu, niektorí mohli aj skončiť podnikanie. Zákazníci zmenili svoje správanie a to sa prejaví aj na tržbách, z ktorých sa odvádza časť na nájomné obchodným centrám. To bude mať vplyv na príjmy realitných fondov.

Tieto fondy sú na Slovensku investormi pomerne obľúbené. Prečo to tak podľa vás je?

Vidím viac dôvodov. Prvým je historický vývoj. Ten je veľmi mierny a rastúci. Bežný investor v tom vidí istotu a predvídateľnosť. Druhým je aktívum, ktoré je bežnému investorovi blízke. Ľahšie si predstaví nehnuteľnosť než dlhopis alebo akciu. Tretím dôvodom je jednoduchosť predaja. Stať sa investorom nie je zložité.

Keď sa klient rozhodne pre investíciu do realít, prečo by mal zvoliť radšej realitný fond než prenájom vlastnej nehnuteľnosti na bývanie?

Opäť je tu viacero pohľadov. Prvým je výška investície. S pár stovkami eur je náročné kúpiť nehnuteľnosť. S niekoľkými tisíckami to už možno reálne bude, no pravdepodobne pôjde o nie veľmi zaujímavú investíciu. S desiatkami tisíc eur sú dostupné pozemky, garáže, byty i domy. So stovkami tisíc eur už investor môže byť prítomný v zaujímavých lokalitách, kde nebude mať problém nehnuteľnosť aj prenajať. Ak má milióny, môže si dovoliť aj nákupné centrum.

V každom z týchto prípadov je však predmetom investície jedna, možno dve nehnuteľnosti. Zároveň treba riešiť starostlivosť o nehnuteľnosť, hľadať podnájomníkov, starať sa o platenie poistného, dane z nehnuteľností atď. Je mnoho majiteľov nehnuteľností, ktorí nemajú problém s podnájomníkmi. Je však aj mnoho takých, ktorí sú radi, že im podnájomníci nieže platia načas, ale vôbec platia a udržiavajú nehnuteľnosť v normálnom stave.

Realitný fond očakáva od investora vklad. Nič viac. Všetky uvedené starosti môže investor prenechať na správcovskú spoločnosť. Realitný fond je o diverzifikácii rizika medzi viaceré nehnuteľnosti, odbremenení od povinností majiteľa nehnuteľnosti a umožní bezproblémovú dostupnosť peňazí bez potreby návštevy katastrálneho úradu.

autor : Pavel Škriniar